所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
本质
房地产证券化 房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
特征1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
益处房地产证券化的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制。当前，房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差，容易带来较大的风险。实行房地产证券化，可利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，大大增强资产的流动性，从而增加抗风险的能力。而且，证券使得资产的持有者分散，如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展无疑是有利的。
发展现状
美国的REITs房地产证券化 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。中国对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从中国的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：
(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；
(2)中国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。中国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状
中国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为中国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：
(1)房地产股票市场的发展。中国股票市场的上市公司中，几乎80％左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；
(2)房地产债券市场的发展。中国的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。
可行性（一）实施房地产证券化的宏观环境日趋成熟
1、 国际上房地产证券化的成功经验。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来，各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对中国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。
2、土地产权和房地产产权改革提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有了房地产产权,通过承租国有土地，补交土地出让金的方式拥有了土地使用权。同时，住房制度的改革使居民通过购买公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步拥有了住房的所有权，为土地和房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件，为推广房地产证券化做了积极的准备。
3、快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础。从整个国家的宏观经济基础看，中国金融体制改革不断深化,经济运行状况良好，发展势头强劲。国民经济连续几年保持了7.5%以上的增长率，为房地产证券化创造了一个稳定的宏观经济环境。2003年以来，中国房地产投资增速快速下降，但房地产投资额一直处于上升趋势，总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。同时，国家针对房地产金融领域的违规操作现象，自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策，繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产证券化提供了经济基础。
（二）初步具备实施房地产证券化的微观基础
1、 房地产市场存在巨大资金缺口。1998年住房制度市场化改革以后，城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看，现在中国大多数开发企业不具备雄厚的开发资本,银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性，只有推行房地产证券化，在金融市场上直接向社会大众融资，才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾。房地产进入流通领域满足单位和个人的消费需要，庞大的住房消费市场的资金来源不可能依靠国家财政,也不可能完全依靠银行，住房消费的直接融资势在必行，推行房产证券化成为一种必然。
2、住房抵押贷款证券化业务基本成熟。住房抵押贷款是最容易进行证券化的优质资产之一，其原始债务人信用较高，资金流动性稳定，安全性高，各国的资产证券化无不起源于住房抵押贷款证券化。而中国随着住房货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来，住房抵押贷款不断上升已经初步形成规模。
3、庞大的房地产证券化投资需求群体。中国居民拥有大量储蓄。2005年3月末，中国人民币储蓄存款余额12.9万亿元,同比增长15.5%，这样一个拥有大量结余资金的群体，将为房地产证券化及其上市创造一个必要的市场环境。首先，证券可以根据需要以一定的面额等额分割，可以用较小的数额表现，房地产证券化的实施将大大降低资金进入的“门槛”。其次，房地产证券不仅可以使投资者享受资金在房地产领域运动所产生的增值回报，在有价证券代表有关房地产产权(如持有房地产产权收益凭证)的情况下，这笔资金可以根据需要转化为房地产的实物消费。
4、走向规范的资本和证券市场。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在中国已形成基本框架，资本市场的发展不仅为房地产证券提供了市场规模，也因资本市场证券品种丰富而使房地产融资形式有多样化的选择。中国的证券市场也已初具规模，形成了以众多证券公司组成的证券发行市场和上海、深圳两地证券交易所、STAQ系统和NET系统为代表的证券交易市场，并且交易的容量和辐射范围不断地扩大，硬件和软件均达到国际先进水平，这就为房地产证券的交易提供了良好的发展空间。
（三）政府的推动
证券化是一种市场行为中但也离不开政府的有力支持。在房地产证券化发展的初期中，国政府也极力推动住房抵押证券化的发展。例如中2005年3月中由中国人民银行牵头，发展改革委、财政部、建设部、税务总局等十部门负责人共同组成了信贷资产证券化业务试点工作协调小组，在国务院直接领导下，具体组织和协调信贷资产证券化的试点工作，分析研究试点工作进展情况，讨论有关难点问题并商议解决方案。
制约因素
房地产证券化 （一）体制制约
房地产证券化是发达国家金融创新的产物中其基础是私有制中房地产产权的细分出售正是私有化的集中体现。而中国所要建立的社会主义市场经济体制显然是有别于西方国家的市场经济体制。从实际情况看，中国还不能将大量资金投资于房地产，而是优先用于农业、能源、交通、原材料等短线部门中这就决定了中国所要推行的房地产证券化有一定的范围限制。况且，中国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革，专业银行商业化、利率市场化、项目业主负责制等举措正是改革的重大步骤，但是这些目标的真正实现还要经历一个相当长的过程。这也在一定程度上制约了中国的房地产证券化进程。
（二）法规制约
住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。然而，中国现行《证券法》的相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时，在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》，由于这两种法规在中国出现的时间还不长，实施过程中难免存在种种困难。
（三）资本市场的制约
中国的证券市场虽然发展迅速，但仍属初级阶段，市场容量和市场规模十分有限。而房地产证券化品种很多，一经推出势必会给已经“饱和”的证券市场带来巨大压力，这对证券市场的发展很不利。房地产证券化工具多半是依赖于证券交易所进行交易的，房地产证券流通市场要承受证券市场与房地产市场的双重风险，这更会使其在流通中受阻。
（四）房地产金融一级市场欠发达
西方房地产证券化的规律是：房地产金融一级市场发展到一定程度后，必然要寻求发展二级市场，因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾；二级市场的出现又促进了一级市场的发展。中国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展，尤其是国有四大商业银行在金融市场上的垄断地位，决定了中国房地产金融市场以非专业性房地产金融机构的商业银行为主体。
（五）信用制约
现阶段，中国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况作出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。由于个人流动性大、财务收支状况难以确定，银行为了减少信贷风险，只好在贷款方式上严格控制，无形中制约了个人信贷业务规模的扩展，而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有实际意义的。
（六）技术制约
首先，房地产证券化虽然原理简单，但真正的实施难点很多。
其次，中国现阶段的会计与税收处理远远不能满足房地产证券化进展的需要。怎样才能避免双重征税是一个复杂的问题，不同的会计处理会导致不同的证券化成本与收益，如何设计合理的房地产证券化会计制度将是一个漫长的过程。
第三，中国对房地产证券化技术的研究刚刚起步，中国缺乏相关技术人才，房地产证券化具体操作技术尚不成熟，这将成为制约中国房地产证券化进程的重要因素。[1]